同志们：
　　省政府专门召开全省住宅与房地产暨物业管理工作会议，充分体现了对房地产工作的高度重视。郭兆信副省长还要作重要讲话，大家要深入学习领会，认真贯彻落实。下面，我就去年以来的房地产工作情况和下步工作，讲几点意见。
　　一、2006年住宅与房地产各项工作取得新进展，为全省经济社会发展做出了积极贡献
　　去年以来，全省建设系统认真执行国家宏观调控政策，深入贯彻省委、省政府各项决策部署，按照落实科学发展观、构建和谐社会的要求，围绕社会关注的热点问题，全面推进各项工作，房地产业保持健康较快发展，实现了“十一五”良好开局。
　　（一）积极推进安康居住工程，住房保障体系进一步完善。各级各部门按照韩寓群省长在去年人代会上的要求，积极推进经济适用住房和廉租住房制度建设，着力解决城市弱势群体住房困难。省政府出台了《山东省经济适用住房管理办法》，对供应对象、优惠政策、建设标准、价格管理和申请审批程序做了严格规范。济南、青岛、淄博、烟台、德州、泰安、菏泽等市将经济适用住房、廉租住房制度建设列入党委、政府为群众办的实事，向社会公开承诺，主要领导亲自过问，有关部门密切配合，加快推进。17个设区城市全部建立实施了廉租住房制度，东营、聊城、滨州等13个市制定实施了经济适用住房政策，确保保障政策落实到低收入住房困难家庭，使经济适用房和廉租房成为“民心工程”。积极开展住房保障机制体制创新，烟台在商品房项目中划定区域建设经济适用房，建立了经济适用房建设与商品房开发的联动机制；日照、莱芜稳步推进住房保障货币补贴试点，其中莱芜将购房、租房两种补贴方式并举，得到群众的欢迎和国家有关部门的认可。在各级各部门的共同努力下，2006年全省开工建设经济适用房873.8万平方米，竣工411.6万平方米，超额完成全年任务。
　　（二）认真落实国家房地产市场调控政策，房地产业运行质量明显提高。国办发[2006]37号文件下发后，省政府常务会议两次听取汇报，才利民副省长三次召集有关部门研究。在深刻分析房地产市场形势的基础上，省政府印发《关于贯彻国办发[2006]37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》，明确了我省调控的政策措施，并召开全省会议作了安排部署。省建设厅会同有关部门，及时转发了国家的一系列配套政策。各地认真落实国家和省的各项调控措施，积极开展住房建设规划编制和住房状况调查，大力发展普通商品房，调整住房供应结构，房地产业运行质量明显提高。开发投资平稳适度增长，增幅明显回落，去年完成开发投资1178.7亿元，比上年增长20.6％，增幅回落6.8个百分点；今年一季度完成投资212.8亿元，同比增长24.9 ，增幅基本持平。商品住房价格上涨速度回落，涨幅趋于稳定，去年商品住房平均销售价格每平方米2264元，同比上涨5.1％，涨幅回落3.9个百分点；今年一季度同比上涨4.6％，涨幅回落1.1个百分点。青岛市2005年以来先后拿出2600多亩土地，在限定房价和建设标准的前提下招标出让，用于建设中小套型、中低价位普通商品住房，以满足中等收入市民的购房需求。
　　（三）加强引导和监管，房地产市场进一步规范。省政府召开规范发展房地产市场现场会，对建立健全市场信息系统、推进交易监管与税收征管一体化做了部署。省建设厅与济南、青岛两市共同举办了全省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会，对于规范房地产会展秩序、合理引导住房消费和住宅产业起到了良好效果。按照国家部署，在全省开展房地产交易秩序专项整治，省及各市主管部门开通热线电话，接受群众咨询和投诉。在各地自查的基础上，省建设厅、发改委、工商局等部门组成检查组，对各地进行了全面检查。积极开展房地产市场信息系统建设，青岛、临沂、济宁等市信息系统已正式投入运行，淄博、烟台、潍坊、威海、日照等市信息系统的业务子系统也已部分建成运行。继续推进房地产交易与权属登记规范化管理，年内新增4个国家规范化管理先进单位、22个省规范化管理单位，目前全省数量分别达9个、34个，合计占总数的39.8％。
　　（四）依法规范城镇房屋拆迁管理，拆迁信访处理取得明显成效。省十届人大常委会修订并重新颁布了《山东省城市房屋拆迁管理条例》，按照以人为本、和谐拆迁、最大限度维护被拆迁人合法权益的原则，从拆迁计划、拆迁程序、拆迁许可、拆迁评估和补偿标准等方面对原条例进行了调整，并新增了安置房建设计划、最低补偿保障标准等内容。继续加强拆迁计划管理，去年全省新下达拆迁计划881万平方米，实际拆迁721万平方米，与2005年基本持平，有效抑制了被动性住房需求的增长。积极开展安置房建设，去年开工建设安置房582万平方米，竣工253万平方米，对解决被拆迁居民住房问题、化解拆迁矛盾发挥了积极作用。深入开展拆迁信访突出问题及非正常上访集中处理，非正常访上升势头得到有效遏制，因拆迁引发的进京到省上访同比分别下降19％、11％，其中集体访分别下降40％、19％。
　　（五）加大住宅产业化工作力度，促进节能省地环保型住宅建设。近年来，我省住宅产业化工作取得明显成效，走在了全国前列。目前，18个项目、520万平方米被列为全国节能省地型康居示范工程，开展了50个项目、920万平方米的住宅性能认定，在住宅标准化构配件、工厂化装修、中水利用设施、家居集成、整体厨卫及太阳能热利用、地源热泵、海水热泵等领域都形成了一批技术领先的龙头企业，3家住宅部品生产企业已通过国家康居认证中心认证，海尔集团、力诺瑞特公司被建设部批准为“国家住宅产业化基地”。一些城市进行了积极探索，济南市被建设部列为国家住宅性能认定试点城市，青岛、威海、德州被国家发改委、建设部列为国家可再生能源建筑应用试点示范城市；烟台市政府专门召开住宅产业化工作会议，把应用住宅产业化技术、产品列入房地产开发项目建设意见书，作为土地出让的前置条件，已在累计近千万平方米的项目予以落实。
　　（六）扩大物业管理覆盖面，服务水平进一步提高。到2006年底，全省具备资质的物业管理公司有2148家，正式从业人员近12万人，管理各类项目8797个、建筑面积3.8亿平方米，其中住宅项目5421个、建筑面积2.9亿平方米。新建住宅小区基本实行了物业管理，整治改造后的旧住宅小区大部分也实行了物业管理，物业管理范围由住宅小区延伸到办公楼、工业区、商场、商业用房和高等院校，服务内容已涵盖房屋及相关设施设备维修养护、安保、清洁、绿化、生活服务等。10个设区城市建立了住房维修资金制度，为住房公共部位和设施的维护与使用提供了保障。去年11个项目、79个项目通过国优、省优考评，全省国优、省优物业管理项目累计达到160个、536个。物业管理行业的发展，为物业保值增值、提高居民生活质量、提升城市管理水平做出了积极贡献。
　　在充分肯定前段工作的同时，也要清醒地看到房地产业发展中存在的矛盾和问题：一是住房结构调整处于起步阶段，调整套型结构比例、增加中小套型住房供应的政策效应短期内难以完全显现，适合普通居民需求的住房供应量仍然偏低。二是住房保障体系建设进展不平衡，部分城市经济适用住房建设规模小，不少县市尚未建立廉租住房制度，全省廉租住房保障比例不足40％。三是城市旧城区特别是城中村基础配套设施和环境面貌差，棚户区和危旧房改造资金匮乏，整治改造难度大。四是物业管理各方主体关系不顺，开发环节遗留问题较多，建管之间缺乏有效衔接。五是房地产市场秩序有待进一步规范，开发、销售、中介、物业管理等环节侵害群众合法权益的现象时有发生。这些问题，需要我们在下一步的工作中认真研究解决。
　　二、突出工作重点，促进住宅与房地产业持续健康发展
　　今后一个时期，全省住宅与房地产工作的总体思路是：全面落实科学发展观，认真贯彻国家和省委、省政府各项决策部署，坚持以人为本、关注民生，切实加强房地产市场调控，着力完善住房保障体系，加快推进旧城区整治改造，规范发展物业管理，确保住宅与房地产业持续健康发展，推动经济又好又快发展，更好地解决民生问题，促进社会主义和谐社会建设。市场调控、住房保障、旧城改造、物业管理这四项重点工作，郭省长还将进行全面部署，我先就一些具体工作谈几点意见。
　　（一）全力以赴，确保年内所有市县建立实施廉租住房制度。今年初，汪光焘部长在全国建设会上强调：“所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。”要认真贯彻落实《山东省城镇廉租住房管理办法》的规定，以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，全面建立实施廉租住房制度。各市建设、房管部门要向市委、市政府积极汇报争取，千方百计落实保障资金，尽最大努力将提出申请的住房困难的低保户全部保障到位；同时，指导督促所辖县市抓好廉租住房保障工作。住房困难的低保户在县市一级数量有限，一般一个县一年拿出十几万、几十万就可全部解决；大中城市尤其特大城市数量较多，但只要下定决心，就能为百姓办好这件实事。个别城市中小套型房源少，保障对象拿了补贴难以租到合适的房子，可以收购、改造一批二手房，或在经济适用房小区中配建一定数量的小户型廉租房，面向孤老病残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，进行实物配租。在将住房困难的低保户全部保障到位的基础上，根据地方财力状况，逐步把保障范围扩大到最低工资收入线以下的住房困难家庭。房价收入比较低的中小城市，可以借鉴莱芜的做法，将廉租房与经济适用房并轨，对低收入家庭实行住房保障货币补贴。
　　（二）狠抓落实，确保今年竣工400万平方米经济适用房。韩寓群省长要求，用三年时间解决人均住房10平方米以下困难家庭的住房问题。据摸底调查，全省城市这一群体约15万户。按韩省长要求，全省每年至少要建成5万套经济适用房，加上配套设施，至少要竣工400万平方米。各地要采取积极有力的措施，不折不扣地完成省里下达的任务，谁都不能拖全省的后腿。这项工作，由各市建设、房管部门一把手负总责，谁完不成追究谁的责任。分管同志必须靠上抓，及时调度项目进展情况，协调解决建设中的困难和问题。所有经济适用住房项目的选址定点、规划审批、施工图审核和施工许可，规划、建设部门要特事特办，提高效率，搞好服务。要把经济适用房建设经营中的各项优惠政策和成本状况列出清单，向社会公布，让群众监督，确保把国家和省的各项优惠政策落到实处，让低收入家庭得实惠。经济适用房是针对低收入家庭的保障性、过渡性住房，必须严格控制建设标准，容积率不能低于1，住房套型建筑面积不能超过80平方米，这样才能形成退出机制，用一定量的房子解决更多人的住房困难。经济适用房的销售，要本着扶危济困的原则，首先保证人均住房10平方米以下低收入家庭的需要。要把集资建房严格限定在职工收入低、住房条件差的困难企业，按照经济适用房的建设标准严格监督管理，严禁效益好的企业和机关事业单位以集资建房的名义搞新的住房实物建设和福利分配，造成新的社会不公。
　　（三）加大力度，调整优化住房供应结构。大力发展中小套型、中低价位普通商品房，使之成为住房供应的主体，不仅有利于促进资源节约型社会建设，也符合以中等收入家庭为主体的房地产市场主流需求，还能减轻群众经济负担。要严格控制低密度、大套型住房，把普通商品房作为调整优化房地产投资和住房供应结构的重点，保持适度的房地产投资增幅，扩大开发规模，更好地满足广大群众的住房需求。规划、建设、房管部门要严格把关，把90平方米以下住宅占新建住宅70％以上的要求，分解落实到具体项目，确保总体上落实到位。不符合规定的项目，不得核发建设工程规划许可证，不得出具施工图审查合格意见书，不得核发施工许可证，不得核发商品房预售许可证。
　　（四）健全机制，从根本上规范房地产市场秩序。整顿规范房地产市场秩序，不仅是房地产市场调控的重要内容，而且是加强落实反腐败工作责任制、加强党风廉政建设的重要内容。要认真贯彻国家八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》和省十部门的文件，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介、物业管理等环节，加大力度，从严查处各种违法违纪行为，净化房地产市场环境。同时，要充分运用建设部门职能和手段，建立起保证房地产市场健康有序运行的长效机制。一是认真落实《山东省房地产开发经营管理条例》，学习推广烟台经验，全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，从源头上杜绝不建、少建、缓建配套设施，不执行节能、节水、节地、节材和环保要求的现象。二是抓紧建设开通房地产市场信息系统，全面推行商品房预售信息网上发布和预售合同网上备案，建立健全市场监测分析机制和信息发布制度，解决房地产市场信息不对称问题，防止虚构买卖合同、发布虚假信息、一房多售等不法行为。三是完善商品房预售资金监管制度，建立二手房交易结算资金管理制度，确保房屋交易资金安全，维护房屋买卖双方的合法权益。四是全面实行房地产开发项目综合验收制度，从终端上保证配套设施和住宅产业化要求的落实，让居民住得舒适、用的满意。五是建立健全房地产企业信用档案系统，将企业违法违规行为及时记入档案并向社会公布，形成失信惩戒机制，促进优胜劣汰。为加强对住房消费和产业发展的引导，今年9月份省建设厅将会同中房协，在烟台举办第二届环渤海房地产展示会，同时举办第二届山东省住宅产业博览会，请各地积极配合。
　　（五）统筹安排，深入开展旧居住区综合整治。烟台市连续四年下大力气整治旧居住区，惠及47万普通百姓，荣获联合国人居奖，建设部向全国推广烟台模式。最近，潍坊市委、市政府专门制定出台《对城市旧居住区实施全面整治改造的意见》，计划用三年时间基本完成，使所有旧住宅小区和背街小巷全部实现“下水通、路面平、路灯亮、楼体新、功能全、环境美”。各地要在前段工作的基础上，继续推进旧居住区综合整治，拆除违章建筑、清理乱堆杂物、修缮加固房屋、整修道路和建筑平立面，重置市政管线，配套完善生活服务设施，开辟居民休闲娱乐空间，并同步进行水电“一户一表”改造，有条件的还要进行节能改造。对历史文化街区要进行保护性整治，尊重历史原貌，修缮翻建如初，传承历史文脉，彰显城市特色，提升城市品位。对一些地方来说，筹集整治资金可能有困难，可采取财政投一块、开发商出一块、产权单位拿一块、受益居民担一块的办法来解决，道路、楼体、绿化等公共部位的改造由政府投资，开发项目设施不配套等遗留问题由原开发商投资解决，电力、通讯、供水、燃气、热力等管线改造由相应的公用事业企业出资，住房内部设施改善由居民承担部分成本费用。
　　（六）集中力量，加快推进棚户区、危旧房和城中村改造。城市国有土地上的棚户区、危旧房，居民以低收入阶层为主，大多市政设施落后，房屋残旧破损，使用功能、居住条件和环境质量较差，群众要求改善居住条件和生活环境的呼声十分强烈。春节前，省建设厅专门赴辽宁学习考察，辽宁仅用两年时间，就把全省5万平方米以上的集中连片棚户区全部改造完毕，拆除棚户房1212万平方米，34.5万户、120万棚户区居民改善了住房条件。与辽宁相比，我们开展这项工作基础好、难度小，完全有条件集中突破。鉴于剩余的棚户区和危旧房建筑密度大、居住人口多、居民收入低、改造成本高，单靠市场化运作难以实施，各地应当研究制定相关扶持政策，可将棚改、危改项目与收益较高的开发项目实行捆绑式开发，对安置房建设用地实行行政划拨，减免部分行政事业性收费，并将出让、转让非安置房建设用地的收益专项用于棚改、危改项目。改造中要认真落实《山东省城市房屋拆迁管理条例》，严格执行拆迁补偿最低标准和住房保障最低标准，确保被拆迁居民在同等地段能买到不少于原面积的住房。
　　城中村在所有市县普遍存在，约占全省待改造旧城区土地面积的2/3，大多违法建设严重、环境脏乱差、治安问题突出，严重影响城市形象，影响经济社会协调发展。改造城中村，既是旧城改造的难点，也是不可回避的重点。改造中要确保“五变一到位”：变集体土地为国有土地，变村民为城市居民，变村委会为居委会，变农村集体经济为城市混合经济或股份制经济，变城中村为城市社区，将村民社会保障落实到位。要充分尊重民意，注意循序渐进，坚持“五先五后”：先易后难，先中心后边缘，先改制后建设，先规划后改造，先安置后拆迁，确保城中村改造稳妥进行，不出事端。通过改造，努力实现“三赢”：城中村居民赢得良好生活环境，开发商赢得合理利润，政府赢得良好城市形象和社会效益。
　　（七）理顺体制，营造物业管理行业发展的良好环境。通过调研发现，这几年物业管理矛盾纠纷增多的主要原因是，相关主体权责不清，管理体制不顺，尤其是物业管理与社区管理脱节、业主自治与居民自治脱节。一要做好立法工作。省人大已将《山东省物业管理条例》列入今年的立法计划，省建设厅正在配合省人大做调研、起草和论证工作。我们的想法是，根据国家《物权法》和《物业管理条例》的有关规定，结合我省实际，着眼于指导实践、规范发展、增强可操作性，界定好业主、业主大会、业主委员会、社区居委会、物业服务企业、开发建设单位、政府主管部门及电力、通信、供水、热力、燃气等公用事业企业的权力、义务及法律关系。《条例》初稿已经发给大家，希望各地认真提出修改意见。二要把物业管理纳入社区建设。物业管理是城市管理的有机组成部分，是社区建设、管理和服务的重要内容，直接关系群众切身利益，关系基层民主政治建设。实行物业管理的小区量大面广，单靠城市物业主管部门有限的人手和精力，根本管不过来，必须依靠街道办事处、社区居委会的力量。北京市政府专门召开物业管理工作会议，确定把物业管理纳入社区建设；烟台市政府出台《关于加强社区物业管理工作的意见》，明确规定，街道办事处负责指导辖区物业管理工作，社区居委会指导协调业主委员会，具体组织实施物业管理；潍坊市长胜小区，居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任担任业委会主任，把居民自治与业主自治有机结合起来。这些做法，对于协调和密切居委会、业委会、业主、物业企业之间的关系，改善和加强住宅小区物业管理发挥了重要作用，值得各地学习借鉴。各市物业主管部门要借助街办、居委会的力量，协调和促进小区居民成立业主大会，把素质高、人品好、公道正派、公益心强的业主选进业委会，加强对业委会成员和业主的教育引导，使他们树立起“物业服务是商品，接受服务要交费”的意识，依法按合同处理与物业企业的关系，维护自身合法权益。三要全面建立住房维修资金制度。住房维修资金是住宅公共部位和设施养护维修的基本保证，是业主的钱，必须管好用好。设区城市年内要全部建立这项制度，按照“统一缴存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的要求，做好资金的收缴、使用和管理工作。物业主管部门要建立健全管理制度，强化监管措施，确保资金安全。省建设厅将会同省审计厅，适当时候对各地住房维修资金建立与使用情况进行审计，对挪用维修资金的将依法严肃处理。
　　（八）加强监管，进一步提高物业服务整体水平。开发环节遗留问题难解决，旧住宅小区无人管，部分小区物业服务不规范，是目前群众反映比较多的问题。一要妥善解决开发建设与物业管理的衔接问题。住宅小区规划设计审查审批时，要征求物业主管部门对小区配套设施建设特别是物业管理用房配置的意见。开发建设过程中，开发主管部门要督促开发商通过招投标或协议方式选聘物业企业，实行前期物业管理，做好承接验收工作，避免将开发阶段的问题遗留到物业管理阶段。房管部门在审批商品房预售许可时，应当审查开发项目前期物业管理情况和交付使用后的物业管理方案。住宅小区房屋质量、配套设施等方面的问题，由开发商承担责任，负责整改和维修，开发主管部门要把开发商的售后服务情况与其资质挂钩。二要对旧住宅小区积极推行物业管理。在新建小区继续全面推行专业化物业管理的同时，对整治后的旧住宅小区加快推行物业管理，以巩固整治成果，防止前治后乱。至于具体的物业管理形式，既可以成立业主委员会，聘请物业企业实行专业化物业管理，或聘请人员提供保洁、保安、绿化等专项服务；也可以由居委会直接聘请队伍或组织专人提供物业服务。旧小区内本由市政部门负责的道路、路灯养护和园林绿化、环卫保洁等工作，所需费用应当仍按原资金渠道解决。居民收入不均的小区，可以实行“一区多制”的物业管理模式，根据业主不同需求，提供不同的物业服务，实行不同的收费标准。低收入人群集中、难以负担基本物业服务收费的小区，政府可以考虑给予一定补贴。三要进一步规范物业服务行为。建立健全“分等定级、质价相符”的物业收费机制，坚决查处多收费少服务、只收费不服务的行为；建立健全投诉处理机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业企业及时整改，切实保障业主合法权益；建立健全市场选择机制，大力推行物业管理招投标，加强对招投标活动的监管，促进公平竞争、优胜劣汰；建立健全示范引导机制，扶持培育一批信誉佳、规模大、效益好的品牌企业，带动物业管理整体水平的提高。
　　同志们，让我们在省委、省政府的正确领导下，怀着对人民群众的深厚感情，以务实的态度、创新的精神、高昂的干劲，扎实推进各项工作，确保完成目标任务，以优异成绩迎接党的十七大和省九次党代会的胜利召开。

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